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无权处分的房屋买卖合同效力

    徐州房产律师网为您解答:
无权处分的房屋买卖合同是指对房屋欠缺处分权的行为人与第三人就该房屋订立的买卖合同,实务中,典型的情形是夫妻一方未经对方同意擅自将房屋出卖给第三人。
无权处分的房屋买卖合同效力一直是理论界和实务界讨论的热点,《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的出台,更是引来学界的广泛争议。
笔者认为,无权处分的房屋买卖合同效力对确定当事人之间的权利义务至关重要,因此,特撰写本文对有关无权处分的房屋买卖合同效力的相关学说及法律规定进行梳理,供大家参考。

一、学界的三种学说。
关于无权处分的房屋买卖合同效力,理论界和实务界存在三种学说。
一是无效说。该学说认为,无权处分是民事交易中一种典型的不诚信行为,无处分权人在未征得真实权利人同意的情况下对房屋实施的处分行为是对真实权利人房屋产权的侵犯,若法律认可无权处分的房屋买卖合同效力无疑等同于法律对一个侵权行为进行保护,这有悖于大众对法律的基本判断,因此,应对无权处分的房屋买卖合同效力作出否定性评价,以维护基本的法律秩序,维护大众对法律的信仰。
二是有效说。该学说认为,根据物权行为理论,一个完整的民事交易行为包含债权(负担)行为和物权(处分)行为两项法律行为,无权处分的房屋买卖合同属于债权行为,这种债权行为的有效不以出卖人对房屋享有处分权为前提和必要,无权处分的房屋买卖合同仅仅是一份债权契约,因此,应对无权处分的房屋买卖合同效力作出肯定性评价。
三是效力待定说。该学说认为,无处分权人在未征得真实权利人同意的情况下对房屋实施的处分行为虽侵犯了真实权利人对房屋的产权,但对真实权利人造成的侵害只是一种可能性而非必然性,且承认真实权利人事后追认或无处分权人事后取得处分权的情况下合同有效与民商事法律鼓励交易的原则相符,因此,应将无权处分的房屋买卖合同认定为效力待定,以真实权利人的意志和利益作为判断合同是否有效的标准。

二、相互冲突的法律规定。
1.《最高人民法院关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见(试行)》第89条规定:“共同共有人在共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效”。按照该条规定,行为人在对房屋没有完全处分权的情况下所实施的处分行为侵犯了其他共有人的处分权能,与第三人所签订的房屋买卖合同标的为“不能履行的给付”,合同应属无效。
2.《中华人民共和国合同法》第51条规定:“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效”。根据该条规定,无权处分的房屋买卖合同属于效力待定的合同。
3.《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条规定:“当事人一方以出卖人缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持”。探究该条解释的文义,无论真实权利人事后是否追认或无处分权人事后是否取得处分权,无权处分的房屋买卖合同都有效。

三、对上述法律规定立法背景之考量。
1.《民通意见》第89条是对共有人擅自处分共有财产的规定,该条前半段对共有人擅自处分共有财产的行为作出否定性法律评价,后半段规定善意取得制度,既规范不良交易行为,又维护善意受让人的利益,立法目的在于促进市场经济交易过程中交易的安全。
2.《合同法》第51条是条补正规定。随着实务中无处分权人擅自处分他人财产的行为越来越多,对这一行为的法律效力作出规范成为司法实践中亟待解决的一个问题,但《合同法》出台前,并没有相应法律法规对此作出统一规定,《合同法》第51条就是在这样的背景下应运而生。
3.《买卖合同司法解释》是最高人民法院在总结《合同法》实施多年来的审判经验的基础上颁布的。买卖合同作为社会经济生活中最典型、最普遍、最基本的交易形式,其效力不仅事关交易关系的稳定和当事人合法权益之保护,更关涉市场经济的健康发展,基于这样的考虑,《买卖合同司法解释》第3条对实务中常见的出卖人在缔约时无处分权的买卖合同效力予以肯定。

四、对上述法律规定法律适用之思考。
首先,《民通意见》第89条仅仅是对共有人擅自处分共有财产的规定,并未涵盖全部无处分权人擅自处分他人财产的情形,其次,《民通意见》颁布在前,《合同法》颁布在后,《民通意见》适用于整个民法领域,《合同法》只适用于合同领域,《合同法》是上位法,《民通意见》是下位法,因此,笔者认为,无论从法律条文的内容还是从法律适用的规则来看,《合同法》第51条都应优先于《民通意见》第89条适用,对该两条规定之间的冲突无须过多纠结。
问题在于《合同法》第51条与《买卖合同司法解释》第3条之间的冲突,从《买卖合同司法解释》第3条的文义看,该条解释对无权处分的买卖合同效力作了颠覆性的变更规定,与《合同法》第51条的规定自相矛盾,但显然,对于《合同法》第51条与《买卖合同司法解释》第3条之间的冲突不能简单通过法律适用规则进行解决。
目前,学界对于如何处理该两条规定之间冲突的主流倾向是:对《合同法》第51条进行限缩解释,将《合同法》第51条的“处分”缩小解释为处分行为(与负担行为相对,是直接让与标的物的法律行为),在无处分权人擅自处分他人财产的合同行为中,仅处分行为效力待定,处分合同属负担行为有效,对于效力待定的处分行为,经真实权利人事后追认或无处分权人事后取得处分权的,该处分行为自始有效。
笔者赞同这种主流倾向。理由如下:
其一,根据物权行为理论,处分行为和负担行为相互独立,《物权法》第15条关于“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办物权登记的,不影响合同效力”的规定,已明确表明我国立法已接受“区分物权变动的原因与结果的原则”,因此,解释《合同法》第51条,应区分处分行为与负担行为,区分无权处分行为与处分合同,无权处分行为仅涉及合同能否履行及合同履行后相对人能否取得标的物所有权的问题,与处分合同效力无关,处分合同的效力仅取决于合同是否满足生效的一般要件,与合同当事人是否取得对标的物的处分权无关。
其二,《最高人民法院关于买卖合同司法解释理解与适用》一书中对《买卖合同司法解释》第51条作的解读也是:《合同法》第51条规定的“处分”与“合同”,仅指处分行为即标的物之物权的转移变更,而不包括负担行为即处分合同在内。因此,在出卖他人之物情形下,处分合同的效力并非未定,而是确定有效的;真正效力未定的应当是处分人履行合同的行为以及履行合同的结果,即无权处分行为效力未定。

五、结语。
无权处分是民法上一项重要而又十分复杂的制度,它横跨民法总则、物权法、债法三大民事领域,关乎物、债二分的二元体系,与物权变动、法律行为密切相连,中国台湾学者王泽鉴先生曾把该制度比喻为法学上的精灵,对无权处分制度的处理直接折射一国的立法水平。
我国民法学界对无权处分制度素有争论,相关法律规定与司法解释又存有冲突,尽管如本文所述,可以通过限缩解释办法解决法律法规之间的冲突,但笔者认为,还是有必要在将来民法典中对无权处分合同的效力予以全面规范,以使得法律对物权与合同权利的保护实现最大化。


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| 更新时间:2017.06.19    查看次数: