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未取得房屋所有权证而签订的房屋买卖合同应当认定为有效合同,若出卖人无法履行合同中的交付义务,应当对买受人承担违约责任。

    徐州房产律师网为您解答:
原《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第 3 条规定:“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。”(现纳入《民法典》第311条)

因此未取得房屋所有权证而签订的房屋买卖合同应当认定为有效合同,若出卖人无法履行合同中的交付义务,则应当对买受人承担违约责任,即出卖人对买卖合同标的物有无处分权并不影响买卖合同的效力,而仅仅影响到该买卖合同能否履行。

可供参考的案例:

1. 金某某与郑某某案
案号:(2010)台温民初字第1488号、(2011)浙台民终字第193号

2. 王某峰与陈甲、陈乙、王某先返还原物纠纷案
案号:(2016)陕02民终226号、(2016)陕02民申29号
审理结果:

陕西省铜川市中级人民法院再审认为,本案争议焦点为双方签订的房屋买卖协议是否因违反《城市房地产管理法》第三十八条第六项“未依法登记领取权属证书的房地产,不得转让”的规定无效。

首先,该规定能否被认为为原《合同法》第52条(现《民法典》第 144 条、第146 条、第153 条、第154 条)规定的“强制性规定”。

根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第16条规定,强制性规定分为效力性质的强制性规定和管理性质的强制性规定。只有违反效力性质的强制性规定签订的合同才可以认定为无效合同。此案涉及的《城市房地产管理法》第三十八条第六项规定“未依法登记取得权属证书的房地产不得转让”的规定属于管理性质的强制性规定,不属于效力性质的强制性规定。

其次,《城市房地产管理法》第三十八条第六项的立法目的在于规范房地产市场交易秩序,保障交易安全,确保政府有关税收征管等,此当属房地产管理部门对城市房地产转让的一种行政监管措施,而非对订立设定所有权转移义务的买卖合同所作的禁止性规定。因此,违反该法条的规定转让房地产,仅可能导致买卖合同履行上的瑕疵,即房屋所有权和土地使用权权属证书办理上的不便,但与该合同的效力无关。故再审申请人以房屋买卖协议违反该规定为由申请认定案涉房屋买卖协议无效,无法律依据,应不予支持。

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上一条:>为套取银行贷款订立虚假房屋买卖合同,双方当事人没有买卖房屋的真实意思,应当认定该合同无效。
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| 发布时间:2021.04.02    来源:徐州房产律师季光全    查看次数: