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房东在自有房屋设抵押!房客租赁权该怎么办?

    徐州房产律师网为您解答:
        房屋的租赁和抵押都是日常生活中常见的情形,抵押权和出租权是房东作为所有权人的权利。
        从性质上来看,租赁权是房屋的占有、使用、收益而设定的债权,抵押权是担保物权。当房屋的抵押权和租赁权同时存在,就会因抵押权和租赁权存在的先后顺序不同,进而影响最后的处理结果。
        如果房屋先出租后抵押,“抵押不破租赁”,房客可以继续使用房屋,直至租赁期满。如果房屋先抵押后出租,“抵押击破租赁”,抵押权人可以要求终止租赁合同,并要求让房客搬离房屋。


       房屋已经出租,房东将房屋抵押给抵押权人(例如:银行),租赁合同是否还有效?
       根据《担保法》规定,房东可以将已出租的房屋抵押,但必须以书面的形式告知房客,而租赁合同继续有效。

      房屋先存在租赁关系,后设抵押,如何处理?
       此为“抵押不破租赁”,即使抵押权实现后,房客的租赁合同仍继续有效。
       若在租赁房屋被抵押之前,房东就已经与房客签订租赁合同,那么,不论是房东对已经出租的房屋抵押给银行,还是抵押权人对出租在先的房屋实现抵押权(例如:银行对抵押房屋进行强制拍卖),原先所存在的租赁合同继续有效,房客可以继续租住。

       房屋先设抵押,后存在租赁关系,如何处理?
        此为“抵押击破租赁”。
       房屋设立的抵押权是在房屋存在租赁关系之前的情况下,房客的租赁合同并不能对抗已登记的抵押权,抵押权人可以要求终止租赁合同,并要求让房客搬离房屋。

       房东出租房屋之前,没有告知房客该房屋已经抵押,致使租赁合同无法继续履行时,房客如何主张权利?
       根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》规定,房东将已抵押的房屋出租时,如果房东没有如实书面告知房客该房屋已抵押的,当抵押权人实现抵押权时,房客因此而造成损失的,可以要求房东承担损失赔偿责任。
       因此,房客在租赁房屋之前,应认真核实租赁房屋的情况,尤其是查清房屋是否存在抵押登记。

       房东将抵押的房屋,出租给房客后,房东能否继续获得租金?
      房东虽然将房屋进行抵押,但并不丧失抵押房屋的所有权,对房屋所产生的孳息(租金)当然拥有收益权。因此,在房屋抵押期间,房东有权将抵押房屋出租他人,并收取租金,抵押权人无权干涉。
      只有在房东到期不能偿还抵押权人的债务时,抵押权人才有权要求用取得的房租充抵债务。

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| 发布时间:2017.06.19    来源:徐州房产律师季光全    查看次数: