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农村房屋买卖合同被确认无效后,应当按照过错原则确定当事人 的民事责任

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在合同被确认无效后,应当按照过错原则确定当事人的民事责任。《民法通则》第
61 条、《合同法》第 58 条规定,合同无效或者被撤销后,“有过错的一方应当赔偿对
方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”在城镇居民买卖
农村房屋合同中,因为农村房屋和相应宅基地为限制流转物,法律法规和政策明确规定
城镇居民不得买卖农村房屋,对此买卖双方当事人都知道或者推定应当知道,故买卖双
方当事人对房屋买卖合同无效均有过错。但是,不可否认的是此类纠纷案件的缘起大多
因为土地、房产的升值所诱发,在合同被确认无效的原因方面,主要是由于出卖方受利
益驱动而违反了诚实信用原则,而这种“好讼行为”极大地影响了买受人的社会生活和
社会秩序的稳定,不值得倡导。因此,在合同无效的过错认定方面,可以认定出卖人应
对合同无效承担主要责任。
在房屋买卖合同被确认无效后,应该说主要的损失在于买受人,因为其要退房另寻
住处、影响其生活和工作;对于出卖人而言,则无多大的损失,甚至还可获得不小的经
济利益。因此在赔偿损失处理上,可以根据出卖方违反诚实信用和公平合理原则均衡双
方的利益。具体在损失认定上,应当由出卖人赔偿买受人信赖利益损失,除缔约费用、
履约费用和其他费用支出的直接损失外,还应适当地赔偿间接损失。间接损失,是指丧
失与他人另订合同的机会所产生的损失,而这些损失必须是基于信赖利益而产生的损
失。房屋买卖合同的目的,是基于永久性居住或收益的需要,用一定对价购买房屋所有
权,双方对此是清楚的。现出卖人违反诚实信用主张合同无效,可以考虑出卖人因土地
升值或拆迁、补偿所获利益,以及买受人因房屋现值和原买价格的差异造成的损失来平
衡双方的利益。
在诉讼程序处理上,出卖人起诉要求确认房屋买卖合同无效,返还房屋。法院受理
案件后,认为可能认定合同无效的,应当向买受人行使释明权,告知买受人有可能认定
合同无效,征询其是否就损失提出反诉请求。如果买受人坚持主张合同有效,没有提出
反诉的,根据不告不理的民事诉讼法基本原则,法院在确认房屋买卖合同效力的案件中
不得径行判决出卖人赔偿损失。法院应当在判决中阐明买受人就合同被确认无效致其信
赖利益损失,有权另行主张权利。

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上一条:>农村房屋买卖合同无效,合同当事人应各自返还因合同所取得的 财产,不能返还者折价补偿
下一条:>买受人返还房屋,出卖人应当对买受人房屋添附物价值进行合理 补偿
| 发布时间:2018.12.19    来源:徐州房产律师季光全    查看次数: