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“一房数卖”中,出卖人与第二买受人签订的卖房合同是否无权 处分

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所谓无权处分,是指没有处分权的人处分他人的财产。较典型的无权处分例子是出
卖他人之物,此外在他人财产上设定用益物权或担保物权也构成无权处分。《合同法》
第 51 条规定:“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合
同后取得处分权的,该合同有效。”学界一般将上述条款所涉之无权处分合同的效力解
释为效力待定,须待权利人追认或事后取得处分权,该合同始生效力22。基于上述分析
可知,除所有权人陷于破产而不能自行处分自己的财产外,所有权人对自己的财产所进
行的处分,不构成无权处分。具体到“一房数卖”情形,只要出卖人没与第一买受人办
理过户登记,出卖人就仍然保有房屋的所有权,其处分权限并无任何限制,当然拥有再
行处分的权利,因此其与第二买受人签订的卖房合同不属无权处分,其合同效力是确定
有效的。
事实上,无论是第一买受人还是第二买受人,基于买卖合同取得的权利都是债权,
即要求出卖人将房屋所有权移转于自己的请求权。与物权不同,债权之间既无排他性也
无优先性,而是互相平等。正是由于债权无排他胜,所以在同一标的物上可以同时成立
两个乃至更多的债权;正是由于债权无优先性,所以买受人不得以其债权成立在先为由
来对抗出卖人与其他买受人合同的效力。

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上一条:>个人销售商品房的合同效力认定
下一条:>“一房数卖”下未经登记的合同的效力
| 发布时间:2018.11.01    来源:徐州房产律师季光全    查看次数: