联系方式

商品房预售条件对合同效力认定的影响

    徐州房产律师网为您解答:
审判实务中对商品房预售效力的认定是上述《城市房地产管理法》第四十四条规定
的 4 个条件,还仅是商品房预售许可证明呢?或许有的观点认为二者是相同的,因为根
据《城市商品房预售管理办法》第七条规定:“开发企业申请预售许可,应当提交下列
证件(复印件)及资料:(1)商品房预售许可申请表;(2)开发企业的《营业执照》和资质
证书;(3)土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证;(4)投入开发建设的资金
占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明;(5)工程施工合同及关于施工进度的说
明;(6)商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期
等内容,并应当附预售商品房分层平面图。二者在内容要求上并无区别。笔者认为,二
者虽然要求开发商的形式上相近,但实质上是不相同的,二者本质区别在于行政管理权
和司法审判权的界定,《城市房地产管理法》是一部行政管理性的法律,主要规范的是
房地产开发商的经营行为,其商品房预售条件是商品房开发商与房地产行政管理部门之
间的关系,是行政管理人对行政相对方的行政许可行为,开发商获得预售许可证是其必
须履行的行政法上的强制性规范义务,国家建设行政主管部门颁发预售许可证应当对其
行政行为的合法性负责,对开发商的申请进行实质性审查,形成实质上的权利瑕疵担保
责任,一旦行政行为违法或不当导致购房人利益的损害,则由行政主体根据行政法律规
范承担相应的行政责任,不能要求其他人承担本应由行政管理人承担的审查义务。而《商
品房预售管理办法》则体现了司法审查的权限,即人民法院在认定商品房预售行为的效
力时,只需从形式上进行审查,审查出卖人有无取得商品房预售许可证明,至于预售许
可证明取得的条件则归属商品房行政管理部门审查,法院不宜涉及,也就是说开发商只
要具备商品房预售许可证明就可以认定预售合同的效力,《城市房地产管理办法》第四
十四条规定的其他三个条件与商品房预售许可证明非并存关系,仅作为商品房预售合同
中开发商向购房人承担商品房权利瑕疵责任的事由。

    徐州房产专业律师-季光全,24小时法律服务热线:13813466589,地址:徐州市泉山区三环南路汇邻湾17A。
    部分内容来源于网络,仅供学习交流,如有侵权,请及时通知,我会第一时间删除。

上一条:>商品房预售合同效力应具备条件的审查认定
下一条:>预售条件对商品房预售合同效力的影响
| 发布时间:2018.06.05    来源:徐州房产律师季光全    查看次数: